売買契約の条文 2.目的物

普通の買物では「これください。」かレジでお金を持っていって、支払いが完了すると所有権が移転し、売買目的物(買った品物)を使うか食べるか、自由に処分できます。

不動産でも見た目がハッキリしてるいれば良いのですが、土地と言っても地球上ではどこまでも繋がっています(海底でも)。その為に、境界がありますので、土地であれば地番、建物であれば家屋番号にて、物件を特定します。
物件を特定してなければ、移転義務、毀損、瑕疵等の責任範囲があいまいになり、紛争の恐れもありあります。

土地

土地登記簿の表題部の表示を用いますが、登記簿の表記と現況が異なる場合があります。土地の面積(地積)は、登記簿に記載してある面積と実際に測量すると少なくなったり、増えたりする事は良くあります。
また、土地の一部を分筆して売買する場合は、契約時には未分筆で地番と地積が確定していないこともあります。また、未分筆での売買契約の時には、分筆登記には隣接所有者の境界確定の承諾書が必要ですので、境界の争いがある場合は注意が必要です。
あまりないケースでは、借地権の売買ということもありますが、借地権を登記していればいいのですが、登記していない事がほとんどですので、借地権設定契約書の内容に基づきます。

建物

既に完成している建物で表示登記が完了してれば、家屋番号がありますが、未登記の場合は家屋番号はありませんので、建築確認通知書、固定資産評価証明書等で確認します。
登記というのは実は、義務ではありません。登記しなくても違反でもありません。世の中には、未登記の建物は、意外と多くあります。一般的な住宅で、ローンを利用したときには、登記をしなけば銀行が許しませんが、自己資金で建てたりすると、登記しないこともあります。また、増築したときには、増築部分が未登記のままのケースは多いで.です。登記をしないと完全な所有権を主張できない可能性もありますが、これは、テーマからずれますので、別な機会で・・・。

マンションでも、専有部分については家屋番号がありますが、共有部分の持分の割合は、専有部分の床面積の割合とするのが一般的ですが、規約で別途定めてある場合もありますので、確認が必要です。

マンションでは、敷地の利用権が、所有権であれば、敷地権の表記があれば土地と建物の登記は一体とみなされますが、敷地持分の登記を土地に行なう場合もあります。また、敷地権の場合は、敷地権、地上権の登記があるはずです。