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相続関連の相談増

平成27年1月1日以後に相続をすると、相続税が改定により、相続税が課税されるケースが増えることは間違いないと思います。
そのため、相続税に関する相談案件が増えています。

現在の基礎控除は、5000万円+(1000万円×法定相続人の数)ですが、
改正されると、3000万円+(600万円×法定相続人の数)となります。

札幌市内でも、不動産を相続する場合は、特に中央区内であれば地価も高いので、課税されるケースが増加するでしょう。

今から、対策を考えるとしても、被相続人(親等)が行うことなので、相続人(子等)が支払う相続税の事は考えにくいでしょうか。

中央区南14条西12丁目 土地情報

札幌市中央区南14条西12丁目 土地面積:188.42㎡
建物(239.75㎡ 1982年11月新築 木造3階建)がありますが、解体して更地にて引き渡します。
市街化区域、準住居地域、建ぺい率60%、容積率200%、接道北側14.5m公道に10.9m接する。道路拡幅計画があります。
山鼻小学校、伏見中学の学区です。

契約条文 9.契約違反と解除

契約の解除とは、売買契約締結後に契約当事者の一方の意思表示により、契約がはじめからなかったと同様の法律効果を生じさせるものです。

この場合は、「解除」ということです。「解約」とは異なり、契約は初めからなかったということになります(遡及効)。
解約は、契約は解約日までは有効で、解約の時から将来にわたり、効果がないことになります(将来効)。
(ただし、民法上では解除という用語で、一般的解約は用いていません。)

解除に関する事項について、契約書でも規定されていますが、契約の目的達成に重要な影響を有する違反についてのみ解除事由とされています。

【解除の要件】

1,契約違反の事実があること

買主の売買代金の支払、売主の物件引渡、抵当権の抹消、所有家移転登記の当事者の義務違反は解除事由になります。

その他の付随的な規定(公租公課の分担等)にツイテの重大ではない違反について、重大な実害が発生しない限り解除事由とはなりません。

2,契約違反が違法であること

当事者の一方に契約違反の事実がある場合、その違反が権利の行使とは認められない違法なものであることが必要です。

3,履行遅滞の場合は、相当の期間を定めて催告して、その期間が経過したこと

代金の支払いが遅れるなどの債務の履行遅滞を理由とする契約解除の場合は、相当の期間を定めて「催告」することが必要とされいています。催告というのは、債務者に債務の履行を求めることです。つまり、支払わない人に、支払って欲しいと請求することですが、裁判の証拠とするためには内容証明郵便で送る必要があります。

契約条文 8.手付金

一般的な不動産売買契約では、契約時に売買代金の一部(手付金)の授受、決済引渡の時に残金授受と所有権移転を行います。でも、手付金の支払いのない、契約と同時に売買代金全額を授受する契約方法もありますが、多くありません。
不動産の売買は高額な金銭の授受になりますので、手付金の授受で売買契約を成立させるなどの意味があります。

手付金の性格には、次のようなものがあります。

 ?【証約手付】 契約の成立を証拠する趣旨。

 ?【解約手付】 買主は手付金を放棄して、売主は手付倍返で契約を解除することができるとする趣旨。

 ?【違約手付】 契約後に当事者に債務不履行があった場合に、損害賠償金の予定を兼ねる趣旨。

実務的には、解約手付の意味が重要です。証約手付の意味は、契約書を作成するので意味が薄くなります。また、違約手付に関しても契約書の条文に損害賠償額を明記しているのが普通です。

売買契約を締結して、手付金を授受しても、買主が放棄、売主が倍返で解約できると契約の拘束力が弱くなる問題があります。極端なケースで、手付金一万円であれば、解約しても当事者の損害は一万円ですので、いつでも解約される不安定な契約となります。

宅地建物取引業者が売主でない場合には、手付金の額には制限がありません。通常は、10%から20%程度とされます。

売買契約の条文 7.移転登記

不動産の登記は,大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか,所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載し,これを一般公開することにより,権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし,取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。という説明が法務省のホームページにあります。

不動産の登記簿は表題部と甲区、乙区に分かれています。表題部には、その不動産を特定するための場所の情報と面積、構造等の情報が記載されています。不動産登記法という法律により表題部の登記(表示登記)は義務付けられています。住宅を新築したときには表示登記を行う義務があります。

中古住宅、中古マンション、土地の場合には既に表示登記がされていて、物件を特定できます。通常売買契約完了後に行うのは、所有権移転登記です。所有権の登記は、甲区に記載されます。また、乙区には住宅ローンを利用していると必ず抵当権等の担保権が設定されています。

意外かもしれませんが、所有権の登記は、不動産登記法では義務になっていません。所有権の登記をしなくても自由なのでOKです。しかし、民法では、所有権登記がない物件には完全な所有権を認めていません。他の人がその不動産に所有権登記をすると所有権を認めるのが原則です。第三者に所有権に主張が出来ず、面倒になります。

つまり、自分の権利を守るためには、所有権が変わったらあたりまえに登記するべきです。

所有権の移転登記には、売主の権利証、資格証明、印鑑証明(3ヶ月以内)、司法書士への委任状、実印が必要です。買主は、住民票、司法書士への委任状、認印を用意します。書類が揃っている事を確認して、売買代金全額(手付金支払い済みの場合は残金全額)と引換に、売主から先程の登記に必要な書類を受領します。

これは、売主が売買代金全額受領と物件の引渡及び登記申請(登記に必要な書類の引渡)の義務の履行、買主の売買代金支払義務が同時履行のl関係にあるからです。この場合、所有権移転登記に必要な費用は、買主が負担することが売買契約書に明記されているのが普通です。ただし、抵当権の抹消、売主の住所変更登記については、売主の費用負担となります。