人間の場合と不動産を比べるのは、無理があると思われるかもしれませんが、人間の第一印象は70％から90％が視覚的要素で決められてしまうというデータがあります。しかも、時間にしてわずか「７秒」です。

色々な条件はありますので、一概には言えない部分もありますが、居住中の建物を売るとき、マンションであれば室内は綺麗に、戸建住宅であれば室内もお庭も綺麗に整頓するほうがいいでしょう。

特に、建物の玄関は重要です。これも第一印象の原則です。雑然とした玄関にいい印象はありません。次に重要なのは、水回り、特にキッチンの整理と清掃ですね。この部分は必ずチェックされます。洗面所も忘れずに整理整頓清掃を心がけましょう。

室内も可能なかぎり、余計な物は処分してスッキリする方が印象は良くなります。具体的な案内があるときには、部屋の空気を入れ替え、明るくなるように窓辺の観葉植物等は移動しましょう。

土地の場合は、現状が更地の場合は、残置物等のがあれば処分し、凸凹のないように整地、隣地境界を明示して、越境や不同沈下の問題がないことをアピールするのが宜しいかと思います。

売主買主の条件合意がなされましたら、売買契約となります。

売買契約の前には、宅建業法で購入者に対して、重要事項説明書を提示して内容を説明しなければなりません。重要事項説明は売買契約の締結の前までに行いますが、直前に行うと購入希望者が説明を聞いて、購入を取りやめることも起こりえますので、数日前には事前に行うべきかと思います。

重要事項説明が完了したら、売買契約の締結となります。この際には、契約が成立した証として、手付金を受領します。この手付金は、売買代金の一部になります。しかし、契約締結から手付解約期日までは、理由の如何を問わず、手付解約が可能になっています。

売主から解約するときは手付け倍返し、買主が解約するときには手付け放棄をすることで契約を解約できます。

また、通常の買主は１００％自己資金以外は金融機関からの借り入れが必要です。住宅ローンが借りられない場合も、売買契約は白紙に戻ります。ローン特約と言いますが、この解約の場合は、売主は受領済みの手付金をそのままそっくり買主に返還しなければなりませので、ローン特約付きの契約の時には、手付金をそのまま保管するべきです。

無事、住宅ローンも借りて、決済と引渡しになります。売主としては、抵当権等の担保権がある場合は、一括返済と末梢登記の手続き、稀ですが差し押さえの解除手続きが必要になります。また、権利証と印鑑証明証、実印、不動産登記の住所等に変更があれば住民票、戸籍附票が必要になります。

残代金の全額を受領したら、権利証等の必要書類と鍵などを買主へ引き渡します。通常は、買主の住宅ローンを利用する金融機関で行われます。

残金決済の時には、固定資産税・都市計画税やマンション管理費等の清算も行います。

金融機関で決済が完了したら、目的物件にて売主と買主にて設備などの確認を行います。

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

(1)　取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
　なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。

(2)　譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

課税譲渡所得金額に対して、課税されます。長期譲渡所得（5年以上）と短期譲渡所得（５年以下）に分けて、税率が変わります。

単純に説明しますと、上記の「課税所得金額」が損失（マイナス）の場合は、税金は課税されません。

参考までに、国税庁のホームページからダウンロード出来る譲渡所得申請の内訳書のリンク先はこちらです。

譲渡所得（確定申告）の内訳書　国税庁