不動産購入その2 of アイディアルホーム

売買契約における当事者とは、売主、買主です。当事者の氏名および住所の表示を行い、契約における権利、義務の主体が誰であるかを明確にするためです。

個人であれば、住所と氏名になります。法人であれば商号（名称）と本店所在地になります。このとき、本人で無い、代理人や代表者が契約行為を行なう場合には、代理権や代表権を確認する必要があります。また、当事者が未成年者の場合には、親権者の同意が無ければ、契約を取り消す事ができますので、法定代理人親権者の署名捺印がなければ、後日、取り消される可能性のある不安定な契約となります。

未成年者の場合ですと、わかりやすいですが、成年被後見人、被保佐人、被補助人との契約の場合は、分からない事もあるかもしれませんが、以上の制限行為能力者の場合も契約の取り消しが認められますので、慎重に確認する必要があります。

普通の買物では「これください。」かレジでお金を持っていって、支払いが完了すると所有権が移転し、売買目的物（買った品物）を使うか食べるか、自由に処分できます。



不動産でも見た目がハッキリしてるいれば良いのですが、土地と言っても地球上ではどこまでも繋がっています（海底でも）。その為に、境界がありますので、土地であれば地番、建物であれば家屋番号にて、物件を特定します。

物件を特定してなければ、移転義務、毀損、瑕疵等の責任範囲があいまいになり、紛争の恐れもありあります。

【土地】

土地登記簿の表題部の表示を用いますが、登記簿の表記と現況が異なる場合があります。土地の面積（地積）は、登記簿に記載してある面積と実際に測量すると少なくなったり、増えたりする事は良くあります。

また、土地の一部を分筆して売買する場合は、契約時には未分筆で地番と地積が確定していないこともあります。また、未分筆での売買契約の時には、分筆登記には隣接所有者の境界確定の承諾書が必要ですので、境界の争いがある場合は注意が必要です。

あまりないケースでは、借地権の売買ということもありますが、借地権を登記していればいいのですが、登記していない事がほとんどですので、借地権設定契約書の内容に基づきます。



【建物】

既に完成している建物で表示登記が完了してれば、家屋番号がありますが、未登記の場合は家屋番号はありませんので、建築確認通知書、固定資産評価証明書等で確認します。

登記というのは実は、義務ではありません。登記しなくても違反でもありません。世の中には、未登記の建物は、意外と多くあります。一般的な住宅で、ローンを利用したときには、登記をしなけば銀行が許しませんが、自己資金で建てたりすると、登記しないこともあります。また、増築したときには、増築部分が未登記のままのケースは多いです。

でも、登記をしないと完全な所有権を主張できない可能性もありますが、これは、テーマからずれますので、別な機会。

マンションでも、専有部分については家屋番号がありますが、共有部分の持分の割合は、専有部分の床面積の割合とするのが一般的ですが、規約で別途定めてある場合もありますので、確認が必要です。

マンションでは、敷地の利用権が、所有権であれば、敷地権の表記があれば土地と建物の登記は一体とみなされますが、敷地持分の登記を土地に行なう場合もあります。また、敷地権の場合は、敷地権、地上権の登記があるはずです。