札幌不動産売却はアイディアルホームへ

売りマンション

Sat, 25 Dec 2010 14:47:20 +0900

売り戸建住宅

Sat, 25 Dec 2010 14:49:05 +0900

売り土地

Sat, 25 Dec 2010 14:50:07 +0900

不動産売却の手順５　販売中のポイント

Thu, 13 Jan 2011 15:42:31 +0900

それでは、実際に販売活動を開始するときに気をつけるべきポイントとしては、常識的なことですが、「キレイにする」事が大事です。

人間の場合と不動産を比べるのは、無理があると思われるかもしれませんが、人間の第一印象は70％から90％が視覚的要素で決められてしまうというデータがあります。しかも、時間にしてわずか「７秒」です。

不動産売却の手順６　契約決済引渡

Thu, 13 Jan 2011 16:24:29 +0900

購入希望者が現れて、購入希望申込書（買付証明書）を提示されます。この書類には、購入希望者の住所・氏名、売買希望金額、手付金の額、融資の利用、売買希望時期、決済引渡時期、その他条件が記載されています。買付証明書を提示されただけでは、売買契約が成立した事にはなりません。

媒介契約とは

Tue, 25 Jan 2011 16:54:54 +0900

広辞苑によると、媒介（仲介）とは、「両方の間に立って便宜をはかること。」となっています。
不動産を売るときに、不動産業者に売却を依頼するときには、必ず書面による媒介契約書で内容を確認し契約する事が、宅建業法で定められています。民法では、契約は口約束でも有効ですが、不動産のように高額なで取引が複雑になるものは、宅建業法で間違いがないように書面による契約するよに決められているのです。

売買契約の項目としては、

売却を依頼する人（売主）の名前、売却を依頼された不動産会社の名称、免許番号

売却する不動産物件の所在、地番、家屋番号にて特定すること

金額はいくらで売るかにｒついて

売却を依頼する期間はいつからいつまでか

売却できたときの報酬の金額と支払時期について

売却の販売活動報告について

概ね、このような内容を売却依頼者と不動産業者にて確認して媒介契約を取り交わします。更に媒介契約には契約の型式が3種類ありますので、どれにするか選ぶ必要があります。

【一般媒介契約】

依頼者（売主）は、同時に複数の不動産会社へ売却の依頼をすることが可能です。
依頼者が自分で買主を発見し依頼した不動産会社の仲介を利用せず、直接契約する事が可能です。

【専任媒介契約】

依頼者（売主）は、依頼する不動産会社は1社のみで、同時に複数社に依頼することは出来ません。
依頼者が自分で買主を発見し依頼した不動産会社の仲介を利用せず、直接契約する事が可能です。

【専属専任媒介契約】

依頼者（売主）は、依頼する不動産会社は1社のみで、同時に複数社に依頼することは出来ません。
依頼者が自分で買主を発見し依頼した不動産会社の仲介を利用せず、直接契約する事はできません。

以上が、売買契約の種類ですが、どの媒介契約が売主にとって有利なのでしょうか。一般媒介は同時に、複数の不動産会社へ依頼して販売活動を競わせたほうが、一生懸命になっていい感じに思えます。

媒介契約の選び方

Tue, 25 Jan 2011 17:50:55 +0900

媒介契約には3種類ありますが、多く不動産会社に依頼できる一般媒介契約、専任媒介、専属専任と何故、種類があるのでしょう。
宅地建物取引業法ができたのは、昭和27年6月10日です。電電公社ができたのも昭和27年8月です。

宅建業法ができたときには、現在のように携帯電話はもちろん、固定電話も普及していなっかたのです。FAXが普及するのは昭和56年頃からですので、当然、FAXもありません。つまり、当時は不動産業者に売却を依頼すると、依頼された不動産業者は広告で購入希望者を見つけるか、または、他の不動産業者に販売資料を持参して、販売活動をするしかないのです。自社に見込客がいなくでも、他社に見込客がいることは十分考えられます。

それで、一般媒介契約という複数の業者に依頼できる方法が売主である依頼者の売却機会の損失を防ぐために設けられた思います。しかし、現在は、不動産業者はネットワークで繋がっています。FAXもあります。インターネットで情報を交換しています。情報は共有されています。

レインズの仕組みを知り売却依頼の会社を選定する

Sat, 12 Feb 2011 11:56:12 +0900

不動産会社を選ぶ基準は、お客様の話を良く聞き、お客様の立場を理解して、お客様思いの不動産会社であることです。

買う場合も売却依頼をする場合も基本的には同じですが、気を付けなければいけないのが、不動産会社には得意分野があることです。

例えば、賃貸仲介専門の業者では、売買については営業マンも慣れていないので、取り扱わない事もあります。また、自社の物件を販売している会社も、仲介の依頼を受けても自社物件の販売を優先しますので、売却依頼をしてもあまり積極的には、販売活動を行わず売却の機会を逸する恐れもあります。

現在、不動産会社は、専任媒介や専属専任媒介にて売却の依頼を受けた場合には、レインズというな名前の不動産ネットワークに登録する義務があります。レインズとはReal Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。

上の図のような感じで、売却依頼を受けた会社は、レインズに登録します。専任媒介、専属専任媒介契約であれば必ず登録する義務があります。このシステムにより、ほぼ全ての不動産会社へ情報が配信・閲覧がされ共有化されます。しかし、ここで公開しても、形だけの恐れもあります。

売却に必要な費用について

Sun, 06 Mar 2011 15:43:54 +0900

不動産を売却するときに必要な税金や諸費用について、ご説明します。

【不動産売買に必要な費用・税金】

１．印紙税

２．司法書士費用

３．仲介手数料

４．各種清算金

５．譲渡所得税

不動産売買契約には以上のような費用・税金が必要となります。

順番は概ね、契約の流れに沿っています。

印紙税とは

Tue, 08 Mar 2011 10:12:22 +0900

経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金のことです。
印紙税の納税義務者は、一定の課税物件に対し、印紙税法に定める課税標準と税率を基に納付しなければならないことになっています。

不動産の売買契約では、契約金額が10,000円未満は非課税です。でも、１万円未満の物件は聞いたことがありませんが・・・。

印紙税は、契約書に記載された売買金額により、税額が変わります。
金額の記載のない譲渡に関する文書でも、２００円の印紙税が課税されます。

契約金額　　　　　　　　　　　　　　　　　　印紙税額
　　10万円以下　　　　　　　　　　　　　　　200円
　　10万円超　　　　　　50万円以下　　　400円
　　50万円超　　　　　100万円以下　　1,000円
　100万円超　　　　　500万円以下　　 2,000円
　500万円超　　　　　1000万円以下　　 1万円
1000万円超　　　　　5000万円以下　　 2万円
5000万円超　　　　　　　1億円以下　　 6万円
1億円超　　　　　　　　　　5億円以下　　10万円

５０億円超、までの段階があります。ちなみに、５０億円超の印紙税額は６０万円です。

印紙税軽減の特例があるのですが、期限が平成23年3月31日ですが、延長されるとは思いますが、決定していません。

契約金額　　　　　　　　　　　　　　　　　軽減印紙税額
1000万円超　　　　　5000万円以下　　　1.5万円
5000万円超　　　　　　　1億円以下　　　 4.5万円
1億円超　　　　　　　　　　5億円以下　　　　8万円

契約書を2通作成して、売主と買主が売買契約書を保有する場合は、それぞれの契約に印紙を貼付擦る必要があります。
しかし、印紙税の節約する効果で、契約書原本は1通で、買主が原本、売主がコピーを保有することが一般的です。
その場合は、印紙税は売主と買主が折半で負担します。

司法書士費用とは

Tue, 08 Mar 2011 10:21:29 +0900

不動産登記とは

大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し，これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

以上、法務省のホームページから引用させて頂きました。

不動産売却の際には、売主から買主へ売買代金の交換と所有権の移転が行われます。
所有権の登記をすることで、第三者にも「この不動産は登記名義人の物だ！」と主張できます。

所有権登記の費用は、通常、契約書で買主が負担する事になっています。これは、買主が自分の権利を保全するためのものだからです。

では、売主が負担すべき司法書士費用とは、

１.抵当権等の担保権を抹消する費用

２.売主の現住所と登記簿住所等が異なる場合の変更費用

３.相続登記が行われていなければ、遺産分割協議書の作成及び相続登記の費用

抵当権の抹消や住所等の変更登記の費用は数万円程度ですが、相続に関わる遺産分割協議書の作成は数十万円となります。
そもそも、遺産分割協議書に対する相続人全員の合意が必要ですので、相続人一人の判断で売ることは出来ません。

仲介手数料とは

Tue, 08 Mar 2011 10:46:00 +0900

不動産の売却を、不動産会社と媒介契約を締結して、無事売買成立となり売却完了しますと、仲介手数料を支払います。
媒介手数料ともいいますが、一般的には売買金額の３％＋６万円＋消費税と思っている方が多いと思います。

実は、３％というのは、売買金額が４００万円を超えた場合です。宅地建物取引業法では、段階的に決められています。

売買価格
２００万円以下・・・・・・・・・・・・・・・５．２５％
２００万円超４００万円以下・・・・・４．２０％
４００万円超・・・・・・・・・・・・・・・・３．１５％

例えば、１０００万円の売買金額であれば、

２００万円以下・・・・・・・・・・・・・・・５．２５％＝１０万５千円
２００万円超４００万円以下・・・・・４．２０％＝８万４千円
４００万円超・・・・・・・・・・・・・・・・３．１５％＝１８万９千円

この合計金額　３７万８千円　となります。

しかし、この仲介手数料というのは、『宅建業者が宅地建物の売買・交換又は賃貸の代理・媒介に関して受けることのできる報酬の額は、この額を超えて報酬を受けてはなりません』（業法第46条第１項、２項）とあります。

つまり、上限規定なのです。上限の範囲内で決めても良いのですが、販売活動には各種広告費用があり、仲介手数料は成功報酬ですから、物件の調査から広告による販売活動費用を業者が負担していることも、ご理解ください。

各種清算金とは

Tue, 08 Mar 2011 10:58:15 +0900

不動産売買契約が完了して、引渡決済の時には、公租公課・管理費等の清算を行います。

公租公課とは、固定資産税、都市計画税、地価税等の不動産所有者に対して課税される税金です。

地域の慣例によって、清算方法に差異がありますが、通常は、１月１日から１２月３１日を課税期間として、引渡し日により清算します。
引渡し日が、５月１日であれば、売主の負担は４月３０日まで、買主が５月１日から負担するとして、日割りで税金を計算して清算します。

固定資産税・都市計画税は、その年の１月１日の登記名義人に課税され、納付書が送られてきますから、売主が税金を全額納付する代わりに、買主から買主負担分を現金で授受して清算します。

同様に、マンション等の管理費・修繕積立金等の清算も月額の日割り計算で清算します。

譲渡所得税とは

Tue, 08 Mar 2011 11:09:09 +0900

不動産に関わる譲渡所得の税金は、非常に複雑ですので、具体的には個別で税務署や税理士へ確認することをおすすめします。

あくまで、譲渡所得税とはどのような税なのか説明することが目的です。

譲渡所得の計算方法は、

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離して、計算することになっています。

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

(1)　取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
　なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。

(2)　譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

課税譲渡所得金額に対して、課税されます。長期譲渡所得（5年以上）と短期譲渡所得（５年以下）に分けて、税率が変わります。

単純に説明しますと、上記の「課税所得金額」が損失（マイナス）の場合は、税金は課税されません。

参考までに、国税庁のホームページからダウンロード出来る譲渡所得申請の内訳書のリンク先はこちらです。

譲渡所得（確定申告）の内訳書　国税庁

宅地建物取引主任者　賠償責任保険

Tue, 08 Mar 2011 16:28:20 +0900

万一、日本国内において宅地建物取引業法に基づき遂行する業務に起因して損害賠償責任が生じた場合、被害者に対して支払わなければならない賠償金を５０００万円を限度として、保険会社がお支払いするものです。

もちろん、今までに賠償金をお支払いするようなことは、ありません。あくまでも、万一の場合です。