レインズの仕組みを知り売却依頼の会社を選定する
不動産会社を選ぶ基準は、お客様の話を良く聞き、お客様の立場を理解して、お客様思いの不動産会社であることです。
買う場合も売却依頼をする場合も基本的には同じですが、気を付けなければいけないのが、不動産会社には得意分野があることです。
例えば、賃貸仲介専門の業者では、売買については営業マンも慣れていないので、取り扱わない事もあります。また、自社の物件を販売している会社も、仲介の依頼を受けても自社物件の販売を優先しますので、売却依頼をしてもあまり積極的には、販売活動を行わず売却の機会を逸する恐れもあります。
現在、不動産会社は、専任媒介や専属専任媒介にて売却の依頼を受けた場合には、レインズというな名前の不動産ネットワークに登録する義務があります。レインズとはReal Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。
上の図のような感じで、売却依頼を受けた会社は、レインズに登録します。専任媒介、専属専任媒介契約であれば必ず登録する義務があります。このシステムにより、ほぼ全ての不動産会社へ情報が配信・閲覧がされ共有化されます。しかし、ここで公開しても、形だけの恐れもあります。
【共同仲介による成約】・・・不動産会社の報酬は片手
レインズで情報を公開していますので、売主と買主を結びつける流れは、売主から依頼を受けた不動産会社と買主を紹介する不動産会社の共同仲介による成約となります。
この場合は、売買仲介料は売主が依頼した不動産会社は売主から、買主を紹介した不動産会社は買主からいただくことになります。
【単独仲介による成約】・・・不動産会社の報酬は両手
売主から依頼を受けた不動産会社が自社での広告や見込客へ紹介して成約するケースです。
この場合、売主から依頼を受けた不動産会社は、売主からと買主の両方から売買仲介手数料をいただくことになります。つまり、不動産会社の売上は倍になります。
このため、不動産会社の中には、レインズに登録した物件を他社が確認しても「商談中」等の理由をつけて買主へ紹介させないようにすることを行う会社があります。これを「物件囲い込み問題」と言います。
詳しくは、不動産コンサルタントの長嶋修氏のブログにもありますので、参考にしてみてください。
http://ameblo.jp/03630912/entry-10796606224.html
このような事を行う業者に依頼すると、売却の機会の損失で、売れるのに時間がかかったり、最終的に売れても、他の会社に紹介しないので成約価格が低くなる恐れもあります。
売却の依頼をする場合には、注意するポイントです。
媒介契約2
