不動産売却の手順４ 戦略による販売
前回の３種類の価格で戦略を立てて販売する事が大事です。
- 売ることが出来る価格
- 売れる価格
- 売りたい価格
１．【売ることが出来る価格】
ローン残高が１０００万円とすると、売却に掛かる諸費用が５０万円程度。
つまり、売却代金から１０００万円+５０万円＝１０５０万円は引かれます。もし、売買価格が１０５０万円以下であったら、費用の持出しになります。
実際このようなケースは、事情によってはあります。でも、通常の売買であれば、持出ししてまでは売りたくないと思うのが当然ですので、ローン残高+諸費用の合計が損益分岐点、つまり売ることが出来る最低の価格となります。
２．【売れる価格】
通常の不動産会社が査定する価格です。しかし、受託が目的で、相場より高く査定した価格はこのケースには当てはまりません。あくまで、通常の査定価格の場合です。
この価格で、販売活動を行なって、媒介契約期間の３ヶ月で成約する事を目標としますが、市況や社会的要因により３ヶ月以上になる場合もあります。
３．【売りたい価格】
売主が自分で売りたい価格です。とはいっても、非常識な価格ではお話になりません。
本当に売主が買主の気持ちになってこの物件を購入するとすると、この価格までなら出してもいいと思えるような価格です。
では、以上の価格を把握して、どのような戦略を立てるか考えた場合、重要なのは早期売却が必要か、期限があるかによって、スケジュールが全く異なります。
【売り急いでいるケース】
住替え等で、新居の契約を済ませ、新居の購入費用は自宅の売却費用に宛てる場合は、決済日が決まっていますので、必ず売らなければなりませんので、このような場合は通常の仲介による販売ではなく、買取が安心です。その代わり通常の仲介による売却価格より８割以上ダウンする事になります。
何らかの事情で、期限付きで売却する場合には、「売ることが出来る価格」での販売を行い、もし、買主があらわれなければ、その時点で、買取を選択する事も出来ます。ただし、価格は損益分岐点を下回ることもありえます。
【特に売り急いでいないケース】
資金的にも余裕があり、特に急いでいないときは、「売りたい価格」で、じっくりと市場の反応を見ることもあります。３ヵ月後に売れなければ、その時点で価格を見直すこともできますので、時間はかかりますが、最高値で売れるチャンスが多くなります。しかし、購入希望者から見て相場より高いと判断され、機会喪失のリスクもあります。
不動産の査定価格と戦略を考えると、後悔しない売却が出来る可能性が高まります。
手順3
