媒介契約

広辞苑によると、媒介（仲介）とは、「両方の間に立って便宜をはかること。」となっています。
不動産を売るときに、不動産業者に売却を依頼するときには、必ず書面による媒介契約書で内容を確認し契約する事が、宅建業法で定められています。民法では、契約は口約束でも有効ですが、不動産のように高額なで取引が複雑になるものは、宅建業法で間違いがないように書面による契約するよに決められているのです。

売買契約の項目としては、

• 売却を依頼する人（売主）の名前、売却を依頼された不動産会社の名称、免許番号

• 売却する不動産物件の所在、地番、家屋番号にて特定すること

• 金額はいくらで売るかにｒついて

• 売却を依頼する期間はいつからいつまでか

• 売却できたときの報酬の金額と支払時期について

• 売却の販売活動報告について

概ね、このような内容を売却依頼者と不動産業者にて確認して媒介契約を取り交わします。更に媒介契約には契約の型式が3種類ありますので、どれにするか選ぶ必要があります。

【一般媒介契約】

1. 依頼者（売主）は、同時に複数の不動産会社へ売却の依頼をすることが可能です。
2. 依頼者が自分で買主を発見し依頼した不動産会社の仲介を利用せず、直接契約する事が可能です。

【専任媒介契約】

1. 依頼者（売主）は、依頼する不動産会社は1社のみで、同時に複数社に依頼することは出来ません。
2. 依頼者が自分で買主を発見し依頼した不動産会社の仲介を利用せず、直接契約する事が可能です。

【専属専任媒介契約】

1. 依頼者（売主）は、依頼する不動産会社は1社のみで、同時に複数社に依頼することは出来ません。
2. 依頼者が自分で買主を発見し依頼した不動産会社の仲介を利用せず、直接契約する事はできません。

以上が、売買契約の種類ですが、どの媒介契約が売主にとって有利なのでしょうか。一般媒介は同時に、複数の不動産会社へ依頼して販売活動を競わせたほうが、一生懸命になっていい感じに思えます。

媒介契約には3種類ありますが、多く不動産会社に依頼できる一般媒介契約、専任媒介、専属専任と何故、種類があるのでしょう。
宅地建物取引業法ができたのは、昭和27年6月10日です。電電公社ができたのも昭和27年8月です。

宅建業法ができたときには、現在のように携帯電話はもちろん、固定電話も普及していなっかたのです。FAXが普及するのは昭和56年頃からですので、当然、FAXもありません。つまり、当時は不動産業者に売却を依頼すると、依頼された不動産業者は広告で購入希望者を見つけるか、または、他の不動産業者に販売資料を持参して、販売活動をするしかないのです。自社に見込客がいなくでも、他社に見込客がいることは十分考えられます。

それで、一般媒介契約という複数の業者に依頼できる方法が売主である依頼者の売却機会の損失を防ぐために設けられた思います。しかし、現在は、不動産業者はネットワークで繋がっています。FAXもあります。インターネットで情報を交換しています。情報は共有されています。

不動産会社を選ぶ基準は、お客様の話を良く聞き、お客様の立場を理解して、お客様思いの不動産会社であることです。

買う場合も売却依頼をする場合も基本的には同じですが、気を付けなければいけないのが、不動産会社には得意分野があることです。

例えば、賃貸仲介専門の業者では、売買については営業マンも慣れていないので、取り扱わない事もあります。また、自社の物件を販売している会社も、仲介の依頼を受けても自社物件の販売を優先しますので、売却依頼をしてもあまり積極的には、販売活動を行わず売却の機会を逸する恐れもあります。

現在、不動産会社は、専任媒介や専属専任媒介にて売却の依頼を受けた場合には、レインズというな名前の不動産ネットワークに登録する義務があります。レインズとはReal Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。