売却に必要な費用

不動産を売却するときに必要な税金や諸費用について、ご説明します。

【不動産売買に必要な費用・税金】

１．印紙税

２．司法書士費用

３．仲介手数料

４．各種清算金

５．譲渡所得税

不動産売買契約には以上のような費用・税金が必要となります。

順番は概ね、契約の流れに沿っています。

経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金のことです。
印紙税の納税義務者は、一定の課税物件に対し、印紙税法に定める課税標準と税率を基に納付しなければならないことになっています。

不動産の売買契約では、契約金額が10,000円未満は非課税です。でも、１万円未満の物件は聞いたことがありませんが・・・。

印紙税は、契約書に記載された売買金額により、税額が変わります。
金額の記載のない譲渡に関する文書でも、２００円の印紙税が課税されます。

契約金額　　　　　　　　　　　　　　　　　　印紙税額
　　10万円以下　　　　　　　　　　　　　　　200円
　　10万円超　　　　　　50万円以下　　　400円
　　50万円超　　　　　100万円以下　　1,000円
　100万円超　　　　　500万円以下　　 2,000円
　500万円超　　　　　1000万円以下　　  1万円
1000万円超　　　　　5000万円以下　　  2万円
5000万円超　　　　　　　1億円以下　　   6万円
1億円超　　　　　　　　　　5億円以下　　10万円

５０億円超、までの段階があります。ちなみに、５０億円超の印紙税額は６０万円です。

印紙税軽減の特例があるのですが、期限が平成23年3月31日ですが、延長されるとは思いますが、決定していません。

契約金額　　　　　　　　　　　　　　　　　軽減印紙税額
1000万円超　　　　　5000万円以下　　　1.5万円
5000万円超　　　　　　　1億円以下　　　 4.5万円
1億円超　　　　　　　　　　5億円以下　　　　8万円


契約書を2通作成して、売主と買主が売買契約書を保有する場合は、それぞれの契約に印紙を貼付擦る必要があります。
しかし、印紙税の節約する効果で、契約書原本は1通で、買主が原本、売主がコピーを保有することが一般的です。
その場合は、印紙税は売主と買主が折半で負担します。

不動産登記とは

大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し，これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

以上、法務省のホームページから引用させて頂きました。

不動産売却の際には、売主から買主へ売買代金の交換と所有権の移転が行われます。
所有権の登記をすることで、第三者にも「この不動産は登記名義人の物だ！」と主張できます。

所有権登記の費用は、通常、契約書で買主が負担する事になっています。これは、買主が自分の権利を保全するためのものだからです。

では、売主が負担すべき司法書士費用とは、

１.抵当権等の担保権を抹消する費用

２.売主の現住所と登記簿住所等が異なる場合の変更費用

３.相続登記が行われていなければ、遺産分割協議書の作成及び相続登記の費用


抵当権の抹消や住所等の変更登記の費用は数万円程度ですが、相続に関わる遺産分割協議書の作成は数十万円となります。
そもそも、遺産分割協議書に対する相続人全員の合意が必要ですので、相続人一人の判断で売ることは出来ません。

不動産の売却を、不動産会社と媒介契約を締結して、無事売買成立となり売却完了しますと、仲介手数料を支払います。
媒介手数料ともいいますが、一般的には売買金額の３％＋６万円＋消費税と思っている方が多いと思います。

実は、３％というのは、売買金額が４００万円を超えた場合です。宅地建物取引業法では、段階的に決められています。

売買価格
２００万円以下・・・・・・・・・・・・・・・５．２５％
２００万円超４００万円以下・・・・・４．２０％
４００万円超・・・・・・・・・・・・・・・・３．１５％

例えば、１０００万円の売買金額であれば、

２００万円以下・・・・・・・・・・・・・・・５．２５％＝１０万５千円
２００万円超４００万円以下・・・・・４．２０％＝８万４千円
４００万円超・・・・・・・・・・・・・・・・３．１５％＝１８万９千円

この合計金額　３７万８千円　となります。

しかし、この仲介手数料というのは、『宅建業者が宅地建物の売買・交換又は賃貸の代理・媒介に関して受けることのできる報酬の額は、この額を超えて報酬を受けてはなりません』（業法第46条第１項、２項）とあります。

つまり、上限規定なのです。上限の範囲内で決めても良いのですが、販売活動には各種広告費用があり、仲介手数料は成功報酬ですから、物件の調査から広告による販売活動費用を業者が負担していることも、ご理解ください。

不動産売買契約が完了して、引渡決済の時には、公租公課・管理費等の清算を行います。

公租公課とは、固定資産税、都市計画税、地価税等の不動産所有者に対して課税される税金です。

地域の慣例によって、清算方法に差異がありますが、通常は、１月１日から１２月３１日を課税期間として、引渡し日により清算します。
引渡し日が、５月１日であれば、売主の負担は４月３０日まで、買主が５月１日から負担するとして、日割りで税金を計算して清算します。

固定資産税・都市計画税は、その年の１月１日の登記名義人に課税され、納付書が送られてきますから、売主が税金を全額納付する代わりに、買主から買主負担分を現金で授受して清算します。


同様に、マンション等の管理費・修繕積立金等の清算も月額の日割り計算で清算します。

あくまで、譲渡所得税とはどのような税なのか説明することが目的です。


譲渡所得の計算方法は、

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離して、計算することになっています。

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

(1)　取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
　なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。

(2)　譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

課税譲渡所得金額に対して、課税されます。長期譲渡所得（5年以上）と短期譲渡所得（５年以下）に分けて、税率が変わります。

単純に説明しますと、上記の「課税所得金額」が損失（マイナス）の場合は、税金は課税されません。

参考までに、国税庁のホームページからダウンロード出来る譲渡所得申請の内訳書のリンク先はこちらです。

譲渡所得（確定申告）の内訳書　国税庁