不動産売却の費用

不動産売却時には、諸費用がかかります。どのような項目で費用がどの程度必要なのか解説します。

不動産売買に必要な費用・税金

1.印紙税
2.司法書士費用
3.仲介手数料
4.各種清算金
5.譲渡所得税
不動産売買契約には以上のような費用・税金が必要となります。
順番は概ね、契約の流れに沿っています。

印紙税

経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金のことです。
印紙税の納税義務者は、一定の課税物件に対し、印紙税法に定める課税標準と税率を基に納付しなければならないことになっています。

不動産の売買契約では、契約金額が10,000円未満は非課税です。でも、1万円未満の物件は聞いたことがありませんが・・・。

印紙税は、契約書に記載された売買金額により、税額が変わります。
金額の記載のない譲渡に関する文書でも、200円の印紙税が課税されます。

印紙税の標準課税額は以下の表です。

印紙税額 契 約 金 額
200円 10万円以下
400円 10万円超 50万円以下
1,000円 50万円超 100万円以下
2,000円 100万円超 500万円以下
1万円 500万円超 1000万円以下
2万円 1000万円超 5000万円以下
6万円 5000万円超 1億円以下
10万円 1億円超 5億円以下

※50億円超、までの段階があります。ちなみに、50億円超の印紙税額は60万円です。

平成26年4月1日以降作成される契約書について、印紙税の軽減が拡充されています。

印紙税額 契 約 金 額
200円 10万円超 50万円以下
500円 50万円超 100万円以下
1千円 100万円超 500万円以下
5千円 500万円超 1000万円以下
1万円 1000万円超 5000万円以下
3万円 5000万円超 1億円以下
6万円 1億円超 5億円以下

契約書を2通作成して、売主と買主が売買契約書を保有する場合は、それぞれの契約に印紙を貼付擦る必要があります。

不動産登記費用

大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載し,これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

以上、法務省のホームページから引用させて頂きました。

不動産売却の際には、売主から買主へ売買代金の交換と所有権の移転が行われます。
所有権の登記をすることで、第三者にも「この不動産は登記名義人の物だ!」と主張できます。

所有権登記の費用は、通常、契約書で買主が負担する事になっています。これは、買主が自分の権利を保全するためのものだからです。

では、売主が負担すべき司法書士費用とは、

1.抵当権等の担保権を抹消する費用

2.売主の現住所と登記簿住所等が異なる場合の変更費用

3.相続登記が行われていなければ、遺産分割協議書の作成及び相続登記の費用

抵当権の抹消や住所等の変更登記の費用は数万円程度ですが、相続に関わる遺産分割協議書の作成は数十万円となります。
そもそも、遺産分割協議書に対する相続人全員の合意が必要ですので、相続人一人の判断で売ることは出来ません。

仲介手数料

売買価格(媒介価格) 仲介手数料 ①+②+③ の合計額

①200万円以下 売買価格(媒介価格)×5.4%
②200万円超400万円以下 売買価格(媒介価格)×4.32%
③400万円超 売買価格(媒介価格)×3.24%
不動産の売却を、不動産会社と媒介契約を締結して、無事売買成立となり売却完了しますと、仲介手数料を支払います。
媒介手数料ともいいますが、一般的には売買金額の3%+6万円+消費税と思っている方が多いと思います。

実は、3%というのは、売買金額が400万円を超えた場合です。宅地建物取引業法では、段階的に決められています。

売買価格
200万円以下・・・・・・・・・・・・・・・5.40%
200万円超400万円以下・・・・・・・・・4.32%
400万円超・・・・・・・・・・・・・・・・3.24%

例えば、1000万円の売買金額であれば、

200万円以下・・・・・・・・・・・・・・・5.40%=10万8千円
200万円超400万円以下・・・・・・・・・4.32%=8万6千2百円
400万円超・・・・・・・・・・・・・・・・3.24%=19万4千4百円

この合計金額 38万8千6百円 となります。

しかし、この仲介手数料というのは、『宅建業者が宅地建物の売買・交換又は賃貸の代理・媒介に関して受けることのできる報酬の額は、この額を超えて報酬を受けてはなりません』(業法第46条第1項、2項)とあります。

つまり、上限規定なのです。上限の範囲内で決めても良いのですが、販売活動には各種広告費用があり、仲介手数料は成功報酬ですから、物件の調査から広告による販売活動費用を業者が負担していることも、ご理解ください。

各種清算金

不動産売買契約が完了して、引渡決済の時には、公租公課・管理費等の清算を行います。

公租公課とは、固定資産税、都市計画税、地価税等の不動産所有者に対して課税される税金です。

地域の慣例によって、清算方法に差異がありますが、通常は、1月1日から12月31日を課税期間として、引渡し日により清算します。
引渡し日が、5月1日であれば、売主の負担は4月30日まで、買主が5月1日から負担するとして、日割りで税金を計算して清算します。

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日の登記名義人に課税され、納付書が送られてきますから、売主が税金を全額納付する代わりに、買主から買主負担分を現金で授受して清算します。

同様に、マンション等の管理費・修繕積立金等の清算も月額の日割り計算で清算します。