より高い売却のために

高く売るためには

査定価格は適正?

複数の不動産会社へ査定を依頼すると、高い査定、低い査定価格が提示されます。不動産会社の査定は、決まりがありませんから、各社が様々な方法で行っています。
概ね、取引事例を参考にしています。

しかし、この取引事例は、あくまで「過去の成約事例」であることに注意すべきです。不動産価格はその時のマーケットの要因に左右されます。マクロ的な要因、個別的な要因がありますので、マーケットの分析は簡単ではありません。地価公示等を参考にする場合でも、時系列の変化を見る必要があります。また、建設コストが上昇して、新築マンションの分譲価格が上昇すると、中古マンションも影響を受けて、上昇する傾向にあります。

高い査定の不動産会社が、一概に良いとも言えない事もありますので、注意が必要です。
「高い査定を提示してくれて、高く売ってくれそうだ。」とその会社に任せることもあるでしょう。しかし、実際には、売れる見込みもないような高い査定価格を提示して、売主からの専任媒介契約を受けることが第一目的の場合もあります。

現在は、不動産会社もネットワークが発達していますので、レインズ等のネットワークに売却物件を掲載するのが普通です。つまり、他の不動産会社も物件情報を知り、購入見込み客に紹介できるのです。

しかしながら、高すぎる売出価格を設定して、売却を受託した後でレインズに情報を掲載しない、広告も出さない、更に、一部にはレインズに情報を掲載しても他社から問い合わせがあると「商談中です。」と紹介させない「囲い」といわれる不動産業界のモラルに反する行為をする不動産会社があるのも、残念ながら事実です。

これらの行為は、売主の物件が売れる機会を著しく妨害する行為です。何故、このようなことが起きてしますのでしょうか。

仲介報酬は2倍になる?

不動産仲介会社が、売買成立時の媒介報酬「仲介手数料」は、仲介(媒介)させて頂いたお客様から受領します。売主から依頼を受けて、販売活動を行った不動産会社Aは売主から、買主の依頼で物件を探して紹介した不動産会社Bは買主から、それぞれ報酬を頂きます。これを、片手仲介(共同仲介)といわれます。

これは、共同仲介といわれる方式で、速やかに、売りの情報が公開されて、多くの購入見込みの買主へ紹介され、早期の売買契約を行うためにレインズで情報を共有します。

これと異なり、売主から依頼を受けた不動産会社Aが、買主を見つけて売買契約を行った時は、売主からも買主からも、媒介報酬を受領できます。つまり、共同仲介の2倍の媒介報酬となります。これを「両手仲介」といいます。

この場合でも、売主が支払う仲介手数料の額に変わりはありません。「同じなら、いいのでは?」と思うかもしれません。売主が提示した最初の売出価格で決まったのであれば、問題はありません。

しかし、不動産会社が「両手仲介」を目的として、情報をレインズに公開しない、広告も出さないような行為が行われると、簡単には買い手が見つかりませんから、売主へ「価格を下げないと反応が無い」等の理由で、物件価格を下げさせる傾向があります。このような、両手仲介を目指す不動業者に依頼すると、売却価格が市場の相場より下がる傾向、情報操作をされて真実を伝えられない場合もあることを知っておくべきです。

価格を決めるのは売主

最終的には、売主が「価格」決めることが大切です。業者任せではなく、自分でも市場の相場を調査して、納得の価格で売出を行い、レインズに掲載されている事も確認して、不動産会社の販売活動の報告もヒアリングし場合によっては、売主が広告費を負担しても有効と思われる広告も実行して、それでも反応が弱い時には、「価格変更」を行い更なる販売活動を実行して報告をしてくる信頼できる不動産会社と情報を共有することが、より高い価格での成約の可能性が高まります。

情報を提供しない、レインズに掲載しない、広告を出さない不動産会社へは、依頼しないほうが宜しいかと思います。