相続不動産を任意売却する際の注意点

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住宅ローンを抱えている人が亡くなった場合には、
相続人がその住宅ローンを支払っていくことになるでしょう。
もしも相続人が住宅ローンを払い切れないというのであれば、
相続放棄を行った上で、債権者となっている金融機関の同意を得て、
住宅ローンを利用している住宅を売却することになります。

その売却したことで得た代金をローンの残りにあてて、住宅ローンの精算を行う方法を、
相続不動産の任意売却と呼んでいます。
今回は相続不動産を任意売却する際の注意点について詳しく解説していきます。


■相続不動産の任意売却


相続が発生した時に、被相続人が相続の無条件の承認を行った場合には、
相続人がすべての債権債務を計上することになるでしょう。

そのため万が一相続人に多額の借金などがあった場合には、
このような流れで借金の返済義務も生じることになります。
この時に相続人の全員が相続放棄を行った場合には、相続財産を存続できなくなりますが、
それと引き換えに、借金の返済義務も負わなくて済むということです。

相続放棄を行うことによって、所有者がいなくなった相続不動産は、清算手続きに入ることになります。
この清算手続きの一つの方法に任意売却があり、この売却代金から残りのローンの支払いを行うことです。

一つのたとえをあげてみると、被相続人が3000万円の住宅ローンを利用し、
住宅を購入した直後に亡くなってしまった場合には、
その相続人となる配偶者や未成年の子供が住宅を相続することになります。
すると原則として配偶者と子供は住宅ローンも相続することになるでしょう。
十分な資産があれば住宅ローンを支払っていくことも可能ですが、中には難しいケースもあるものです。


■相続放棄による任意売却

このような場合には配偶者と子供が相続放棄を行って、相続人がいなくなった不動産に対して、
相続財産管理人を選任したうえで、その人物が住宅ローンの債権者となる金融機関の同意を得て住宅を売却し、
ローンの残りの代金に充てる方法が相続放棄による任意売却ということになります。

住宅を相続するとなった場合には、とりあえず法定相続分に応じ共有名義で相続登記を行うケースがあります。
相続人同士が遺産分割協議でもめるのがいやであり、法律にのっとって分割しておくのが
無難だと考えたような場合には、このケースに当てはまるでしょう。
しかし後に不動産を売却したいと言い出すことがありますが、共有名義の不動産を売却するためには、
相続人すべての同意が必要となります。

共有分だけを購入したいという人はいないので、まずはほかの相続人の同意を得たうえで、
共有名義を解消しなければならないということです。
しかし一言で売却をするといっても様々な注意点があるため、
それについて把握しておかなければなりません。
ローンが残っている不動産を売却する手段の一つに競売と呼ばれるものがあります。

任意売却の場合には、競売と比べると債務の回収できる金額が大きい特徴があります。
手続きも比較的容易といえるでしょう。
相続人から家庭裁判所への相続放棄の申述書を提出しなければなりません。


■相続放棄のできる期日

相続放棄ができるのは、相続人が相続の開始を知った日から3カ月以内です。
さらにこの手続きについては家庭裁判所に対する相続放棄の陳述書を提出しなければ有効になりません。
口頭で相続を放棄するというのは無効であり、任意売却も不可能になる可能性が高いので注意が必要です。
そして相続人が複数人いるのであれば、手続きを行うためには、
相続者全員が放棄の手続きを行わなければなりません。

一人でもこの手続きを行わないものがいれば、手続きをすることはできないでしょう。
任意売却の手続きは競売と比べた場合には比較的容易ではありますが、
それでもそれなりに複雑な手続きを行う必要があります。
この手続きに関しては弁護士や司法書士などの専門家に依頼する方法が一番だといえます。


■最後に

いかがでしょうか?今回は相続不動産を任意売却する際の注意点について解説しました。

家を相続するのには、今のローンの状況や相続される全体の資産等をよく考えてから
相続するのか、相続放棄するのか決めなければなりません。

相続について不安のある方は、公認不動産コンサルティングマスターの
有資格者が在籍しているアイディアルホームへ是非ご相談くださいませ。