老人ホーム入居前に知っておきたい家の売却にかかる税金

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不動産を売却する際に、税金がかかることを
ご存知でしょうか?
老人ホームへ入居を検討している方は、
ご自宅の売却費用を施設利用料に
充てたいとお考えでしょう。

しかし、不動産の売却をした際に
かかる税金は高額です。
そこで今回は不動産を売却する際に、
かかる税金について解説します。

実際にどのくらいの税金がかかるのかを把握し、
計画的に家の売却を進めていきましょう。


■家を売却する際にかかる税金は3つ

売却時にかかる税金は、以下の3つです。
・譲渡所得税
・住民税
・印紙税
それぞれ詳しくご説明します。

1.譲渡所得税・住民税
不動産を売却するときに、
利益が出ると税金が発生します。
その税金が、譲渡所得税と住民税です。

譲渡所得税とは、家の売却費用が購入時よりも
上回った場合、その利益(譲渡所得)に対して
かかる税金のこと。

しかし、譲渡所得とは、ただ単に売却費用から
購入費用を差し引いた金額ではありません。
実際に計算してみることで、
正しい譲渡所得を出すことができます。

譲渡所得を求める計算式は、こちらです。
売却費用-(購入価格+購入時の諸費用)+売却時の諸費用=譲渡所得

「購入時の諸費用」とは、以下も含められます。
・不動産を購入した際の仲介手数料
・売買契約書に貼った印紙
・登記手数料
・減価償却
・購入後のリフォーム代

「売却時の諸費用」は、売却時の
仲介手数料と登記費用も含められます。
このように売却費用から、購入価格・購入時の
諸費用・売却時の諸費用を差し引くことで、
譲渡所得を出すことができます。

また、購入時や売却時の諸費用が増えることで、
譲渡所得が低くなり税金を安くすることができます。
ただし、それを証明するには契約書や領収書が必要です。
契約書や領収書は処分せずに保管をしておきましょう。

譲渡所得が分かったところで、
「譲渡所得税」の求め方をご説明します。
計算式は、「譲渡所得×税率」です。
ただし、譲渡所得税は、家を所有した
期間によって税率が異なります。

家の所有期間が5年以下の場合は、
短期譲渡所得となり39%の税率に、
5年以上の場合は長期譲渡所得となり
20%の税率になります。
※所有期間は、家を売却した年の1月1日時点。

例えば、3年間所有した家を売却して
3,000万円の利益が出た場合。
5年未満の所有は税率が39%となるため、
3,000万円×39%=1,170万円が
課税されることになります。

ちなみに、6年間所有していた場合は、
税率が20%となるため税金は600万円です。
このように、所有期間により大きく課税額が変わります。

そのため、家を所有して5年未満で売却を
検討している方は、5年経つのを待つことにより
節税することができます。

2.印紙税
不動産の売買契約を締結する際に、
印紙税がかかります。
売買契約書に記載された金額によって、
必要な印紙税が異なります。

軽減措置の対象は、契約書が
下記に該当していることです。
・記載金額が10万円以上
・平成32年(2020年)3月31日までに作成された

記載金額が1,000万円~5,000万円以上の場合、
税率は20,000円ですが軽減措置の対象に該当すれば、
10,000円の印紙税がかかります。国税庁HPより
(国税庁のホームページ参考)


■まとめ

いかがでしょうか?
今回は、不動産を売却する際の
税金について解説しました。

売却時にかかる税金は3つです。
・譲渡所得税
・住民税
・印紙税

なかでも譲渡所得税は、売却時に出た
利益に対して課税されます。
また、5年以上所有している家を売却するのであれば、
税金が安くなります。

所有期間が5年未満の方はタイミングを
見極めてお得に売却しましょう。
老人ホームの入居のために不動産売却をしたい方は、
是非アイディアルホームへお問い合わせ下さい。